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“格兰云天度假村”项目分析
（一）宏观环境市场分析
1、国家环境背景
中国是世界上旅游业发展速度最快的国家之一，已成为世界上数量最大、增速最快、潜力最强的国内旅游市场。随着中国经济建设和对外开放的迅速发展，旅游业的各项经济指标不断刷新，入境旅游、国内旅游和出境旅游三大市场均取得长足发展。旅游业的发展也已成为国民经济发展的一个新的增长点。
据《2007—2008年中国酒店业分析及投资咨询报告》：2006年全年旅游总人数达到15.5亿人次，旅游总收入8935.5亿元人民币，分别较上年同比增长13.9%和16.3%。中国过境旅游者中过夜人数达到4991万人次，增加6.6%。国际旅游外汇收入339.5亿美元，增长15.9%。国内入境人数达3452万人次，增长11.3%。国内出游人数达13.9亿人次，增长15%；国内旅游总收入6230亿元，增长17.9%。2007年1—5月，中国旅游外汇收入148亿美元，同比增长13.08%。春节和几个黄金周旅游接待人数和旅游收入分别同比增长20.9%和23.2%。预计全行业到2007年年底将努力实现旅游外汇收入370亿美元，旅游总收入10000亿元。到2015年中国将成为全球最大的入境旅游国和第四大出境旅游国。
旅游业的发展拉动酒店业的发展。据《经济型酒店与资本市场》报告，截止去年底，我国共有旅游住宿设施28.38万家，其中星级酒店9751家。资料显示，国内经济型酒店正以较高的经营利润快速发展，形成了一个加盟产业的热潮；其投资回报率高达25%，但经济型酒店在中国的市场份额比例尚不足10%，因此市场潜力很大。另外，根据季节设计方案的度假酒店，讲究特色，地域感强，时尚简捷，服务优质，成本低，赢利好，游客和投资者都喜欢。尤其多功能度假酒店、梦幻度假酒店、生态度假酒店很有吸引力。同时商务城市商务活动频繁，各种投资谈判、展览于研讨、商品技术与服务贸易、经营管理等商务活动大量增长，为中国商务旅游市场提供了充裕的客源基础。专家预言，中国将成为全球最重要的商务旅行市场之一。由于商务旅行的需求，商务酒店时逢极为难得的市场发展机遇。
2、东兴的发展机遇
近几年来广西东兴市得益于改革开放带来的巨大实惠，凭着与越南一河之隔、一桥相连的区位优势，东兴市经济发展日趋活跃，成为广大客商投资创业的热土，每年都吸引了许多来自浙江、上海、福建、四川、广东等地的商人前来投资创业。为方便广大客商的来往，节省他们要到南宁、广州等城市转车的时间，东兴市致力于解决交通“瓶颈”问题，相继开通了许多省际快巴班线。现在，东兴车站每天都有发往上海、浙江、福建、海南、湖南、四川、广东等省的省际班车，其中，每天开往广东广州、深圳、珠海等27个县市的班车达34个班次。此外，开往广西各地的班车更是四通八达，每天由东兴开往南宁的班次就高达53次，其中快巴28班次，普通客车25班次。南宁开往越南下龙湾的“东盟大客车”每天也如约而至。统计显示，2007年1-11月份，只有11万人口的东兴市，汽车客运站客流量高达104万人次。
业内人士分析认为，一方面，东兴市经济社会的全面协调可持续发展，使全市客运业取得了长足进步，客运生产能力显著提高、结构日益合理优化、服务质量不断提升；另一方面，畅通的客运为东兴市经济发展注入了新元素、新血液、新机遇，对该市经济发展的支撑和保障作用日益凸现，促进了经济的大发展大繁荣，为该市争创2007广西县域经济发展十佳县（市）奠定了坚实的基础。
3.区域优势分析
（1）世界经济的快速发展为旅游业提供了难得的机遇。当今世界经济发展的步伐加快，根据预测，在未来的10年，旅游业将每年为世界新创造550万个就业机会。旅游业的增长趋势不会减弱，世界国际旅游接待人数和国际旅游收入继续大幅度增长，旅游业在世界经济发展中的作用进一步体现，旅游意识深入世界人民的心中，旅游成为世界文化的重要组成部分，21世纪将是旅游业真正走向辉煌的世纪。作为世界旅游业中的一部分，东兴旅游也必定水涨船高。
（2）西部大开发战略的实施，带来了巨大机遇。中央作出西部大开发的决策后，给我国旅游业带来了发展机遇，专家研究论证提出：“西部大开发，旅游应先行”的观点，一方面西部是欠发达地区，保存着丰富的旅游资源原貌，发展旅游业的客观条件很好。另一方面，优先发展旅游，可以通过旅游业的开发带动效应、文化示范效应等大大提高服务业的比重，促进资源的综合利用，较快地使这一地区经济、社会发展起来。东兴有着优越的旅游资源和区位优势，融入到西部旅游发展的总体格局之中，实现资源共享，优势互补，互为市场，联动发展，必将能有一番作为。
（3）“南博会”为东兴提供了千载难逢的机遇。每年一度的中国-东盟博览会永久性落户广西南宁，对广西旅游业将产生重要推动作用。东兴与东盟的越南山水相连，是我国与东盟各国联系的重要桥梁之一，在开展与东盟旅游合作方面比其它地区具有明显优势。“南博会”所形成的巨大物流、人流、信息流、资金流以及蕴含的无限商机将对东兴边境旅游起到良好的推动作用，因此“南博旅游流”将是加速东兴边境旅游的极好机遇。发挥东兴在地理、资源、人文方面的优势，努力把东兴建成中国与东盟旅游合作的桥头堡和中国连接东盟的东线国际旅游大通道。
（4）东兴边境旅游在环北部湾旅游圈中具有独特的区位优势。中越两国提出共同开发“两廊一圈”的设想，其中的“一圈”，就是环北部湾经济圈。作为国家一类口岸的东兴，与越南海陆相连，具有78公里国境线，拥有“沿海、沿边”的地理优势，与东盟国家毗邻，地处未来环北部湾经济圈和“两廊”的汇合部。“两廊”的终点都是越南广宁省，芒街是广宁省经济最发达地区和越南北部最大经济特区，而东兴则是芒街对中国进出口最便捷之地。东兴处在未来环北部湾经济圈的西北角，是这一经济圈的中越两国陆路分界连接点。在此经济圈的未来布局中，东兴将凭其优越的地理位置，获得比其他地方更多的发展机会。“十一五”期间，越南河内规划建设发展成为国际城市，近几年来越南旅游业的蓬勃发展和以美国、法国为主的第三国旅游者的增加[据越南当局制定的旅游业规划，2010年将接待入境游客900万人次。另据太平洋亚洲旅游协会（PATA）预计，越南旅游业在2005—2020年间的年均增长率将达12%，对东兴市发展边境旅游业带来很大的机遇，在“两廊一圈”的形成以及构建环北部湾旅游圈形势下，东兴发展旅游业的区位优势更加突出。
（二）项目建设情况
1、项目建设地点
为加强东兴市旅游基础设施建设和提高东兴市特别是风景名胜区的旅游服务档次，提高城市口岸的城市品位，项目建设地点选择于东兴市京岛旅游区内，万尾金滩东面核心景区外的NO：162#块，这里自然生态环境良好，地理位置优越，交通方便；境内外基本客源流量稳定，潜在客源和机会客源市场开发前景十分广阔。
2、主要建设内容和规模
本项目建设用地32580平方米，共48.87亩。总建筑面积32501平方米，其中：
拟建设度假式酒店8300平方米、度假式公寓6100（其中会所及商业服务1800平方米，客房4650平方米，约155间客房，248个床位：其中标准间93套，情侣房62套）；
19栋单栋度假屋，面积：4270平方米；
11栋联排度假屋，面积：13910平方米。
设度假屋停车位：93个；
露天停车位：42个；
公寓楼一层架空停车位：56个。
3、工程技术方案
本工程遵守国家有关法规及《东兴市城市总体规划》、《东兴市京岛风景名胜区总体规划》，重视高新科技成果的应用，建筑色彩及造型以“京岛风景名胜区建筑设计指导思想及基本要求”为方向，以绿化、环保、高文化品位为鲜明特色，以美观、生态、经济为基本原则，延续地方文化脉络，依照京族建筑体系，坚持建筑风格个性突出；庄重、简洁、大气能体现现代气息，造价上重点考虑节约成本，建成以集体休闲、娱乐、旅居为一体的现代园林式综合度假村，使东兴市成为广西的旅游胜地之一。
按景区规划控制要求的建设规划控制标准，度假村内建筑的楼房拟为八层以下，最高不超过八层。度假村内道路路面设计宽度为6米。建筑物占地面积9672平方米；建筑密度30%；容积率：1.0；绿地率：35%。
项目建设期为1年半，计划进度如下：
2008年3月完成项目审批报告；2008年5月完成设计审图；2008年10月报建开工至2010年5月竣工投入运行。
（三）资源开发及综合利用
1、资源利用方案
本项目立足于建设东兴市一流口岸城市的“大旅游”基础设施，主要是为游客度假休闲提供宾馆住宿及产权式度假公寓等。
国内主要是广西各大中城市为基本的核心客源；四川、贵州、云南等中南和西南地区省份是相当大的潜在客源市场，有待加强宣传开发；国内其他著名城市的分流客源则为境内机会客源，市场潜力也很大。京岛风景名胜区和越南相邻，因此，境外客源的目标市场主要是港、澳、台地区游客；新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、印尼等国家为潜在客源市场；国际机会市场主要是欧美国家。据有关部门统计，京岛风景名胜区2005年接待游客52.4万人次，以每年递增10%计算，到2010年可望达到84.3万人次，到2020年估计游客超过150万人次/年。
目前景区客流已达到日高峰量3000人，按专家对市场预测，到2010年京岛风景名胜区应配套旅游床位至少需达到1000床。到2020年旅游床位应达到1500床。而现有“京岛”和“金滩”两座星级酒店仅可提供床位325床，包括其他小旅馆最多可供400个床位。因此，估算该区至少需配套旅游床位600床以上。
根据京岛旅游服务设施配套需要，拟建设的“格兰云天”度假酒店和公寓为此提供了大量床位，并且提高京岛风景名胜区接待游客的能力。
2、资源节约的措施
（1）项目工程所用的墙体材料按《国务院关于推进墙体材料革新和推广节能建筑通知》（国发办[2005]53号）及《广西壮族自治区新兴墙体材料促进条例（草案）》的有关规定，在保证工程质量的前提下，积极推广使用新型环保节能的墙体材料。少用或不用实心粘土砖，以实际行动保护土地资源。
（2）施工用水用电做到安全、规范、厉行节约，力求不浪费一度电，不浪费一勺水。
（3）项目建设拟考虑雨水回收处理设施，用于卫生间冲洗等日常用水。
二、投资估算与资金筹措
经估算，项目总投资人民币8000万元，其中，建设安装工程费5033.61万元，设备及工具购置1199.80万元，其他基本建设费用900.00万元，预留费用866.59万元（含预备周转金509.92万元）。
按“投资估算表”分摊，各类项目投资成本如下：
①产权式度假楼（含设备设施及摊销）2809.36万元，其中A类（共1栋）约74.79万元；B类（共18栋）约728.01万元（平均每栋约40.45万元）；C类（共74栋）约2006.56万元（平均每栋27.12万元）。
②产权式度假公寓（含设备设施及摊销）：3378.74万元。计80平方米/套，共196套，平均每套17.24万元。
③度假酒店及会所1301.98万元，其中固定资产造价：1071.55万元；设备及其他摊销费230.43万元。
④预留周转金509.92万元。
三、经济效益分析
1、基础数据
（1）项目主要分两方面核算：一是度假村酒店工程经济费用分析按12年计算，其中建设期2年，试营期1年、经营期9年。试营期利用率按50%、经营期利用率按70%计算。二是产权式度假公寓、度假楼（含设备设施）按买断处理，一次性收回投资或按揭分期付款。
（2）各种税费按国家现行规定计算。
（3）度假酒店及会所固定资产折旧年限为20年，折旧率5%，计每年53.58万元。
（4）摊销费按5年分摊，每年46万元；修理费每年30万元其他费用试营期40万元，经营期每年60万元。
（5）工人工资及福利标准参照防城港市现行标准计算。人均2000元/月，160人年工资福利共384万元。
2、经营收支估算
估算之一：
①产权式度假公寓按每平方米售价3500元计，总值5506.90万元。每套售价约28.10万元。
②产权式度假楼按每平方米售价4000元计，总值5033.60万元。其中A类1栋售价134万元；B类18栋售价约72.5万元；C类74栋每栋售价约48.60万元。
以上两项收入10540.50万元（按一年售完计）。应扣除成本造价6188.10万元，宣传广告费10%计1054.05万元，销售费用5%计527万元，税金6.5%计685万元，销售利润为2086.35万元（扣除所得税20%计417.27万元，实际纯利润1669.08万元）
财务评价：含建设期1.5年共两年半收回投资；所得税后纯利润率达到15.83%。
估算之二：
酒店经营期年收入（不包括产权式公寓度假楼经营）：客房668.36万元，餐饮900.00万元，其他商业服务540.00万元，合计经营期年收入2108.36万元。
成本费用估算，项目经营期年总成本费用位1758.82万元，其中经营成本1621.78万元，税金137.04万元。经营成本中固定成本为513.25万元，可变成本1108.20万元。
年收入2108.36万元-总成本1758.82万元=利润349.54万元（扣除所得税20%计69.91万元，纯利润为279.63万元）。
3、财产评价指标（酒店经营方面）
（1）投资回报率
投资回报率=（年均利润总额÷项目总投资）×100%=（349.54÷1301.98）×100%=26.85%
（2）投资利税率
投资利税率=（年均利税总额÷项目总投资）×100%=（486.58÷1301.98）×100%=37.37%
（3）投资回收期=总投资÷年纯利润总额+建设期1310.98万元÷279.63万元+1.5≈6年
（4）盈亏平衡分析
经营量盈亏平衡点=固定成本÷（经营收入-变动成本-销售税金）×100%
513.58万元÷（2108.36万元-1108.20万元-137.04万元）×100%=59.50%
经营收入盈亏平衡点=经营收入×经营量盈亏点2108.36万元×59.50%=1254.47万元
四、项目社会效益分析
格兰云天海滨度假村项目的建设实施，不仅将会给投资者带来可观的经济效益，还将产生良好的社会效益。
1.本项目建设对于发展广西东兴市旅游基础设施建设，提高东兴市京岛风景名胜区旅游服务档次具有积极意义，符合《东兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《东兴市风景名胜区总体规划》，不形成对生态环境有新的影响。
2.项目经营期50年（含建设期），可向社会提供就业岗位160个，改善风景名胜区居民就业结构，具有明显的社会效益。
3.项目自身经营每年上缴税金137.04万元。间接的社会效益是联动相关产业，为建立大旅游及旅游商品加工基地、旅游配套服务等形成特色品牌。
4.项目的实施建设是进一步完善东兴旅游配套设施，促进东兴旅游业的发展，实施东兴市边境大旅游产业战略，树立良好的国门形象，创建一流口岸城市的迫切需要。 |
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